Transmettre
votre résidence secondaire
Vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire. Dans le cadre de la préparation de votre transmission de patrimoine, vous vous interrogez sur la meilleure stratégie. Ce qui suit vous aidera dans votre réflexion.
La situation de départ
Hypothèse de départ.
Mr et Mme DUPONT, tous deux âgés de 55 ans, sont mariés, sans contrat de mariage, et ont 2 enfants. Ils sont propriétaires d'une résidence secondaire.
Les objectifs.
Ils envisagent de transmettre cette résidence à leurs enfants, mais redoutent 2 obstacles : le coût fiscal de la transmission et l'indivision qui pourrait exister entre les enfants sur cette résidence à leur décès.
Le montage envisagé
Donation-partage de la nue-propriété. Imaginons que la résidence secondaire des époux DUPONT soit évaluée à 300 000 €. Ils donnent la nue-propriété de cette résidence, nue-propriété qui sera évaluée, selon leur âge, à 50 % de la valeur en pleine propriété, soit 150 000 €.
Coût fiscal = 0. La donation-partage portera sur 75 000 € par parent, soit 37 500 € pour chacun des enfants. Ces derniers bénéficiant d'un abattement de 50 0000 € sur la part provenant de chacun des parents, aucun droit de donation ne sera dû.
L'intérêt de l'opération
Vous ne vous dessaisissez pas complètement. On sait qu'une transmission de patrimoine, dès lors qu'elle porte sur la pleine propriété, peut être parfois mal vécue, en ce sens que l'on a l'impression de se dépouiller complètement. En conservant l'usufruit de votre résidence secondaire, vous restez titulaire de certains droits, et notamment du « droit d'user » de la maison. Mais, vous ne pourrez pas la vendre sans obtenir l'accord préalable des nus-propriétaires, c'est-à-dire vos enfants.
Coût fiscal réduit. Par rapport à une donation de la pleine propriété, la donation de la nue-propriété coûte moins cher au plan fiscal, puisque les droits sont calculés sur une base réduite. Par le jeu des abattements, en outre, le coût peut s'avérer nul.
Au décès des parents ? Au décès des parents, il y a « réunion de l'usufruit et de la nue-propriété ». Au plan fiscal, cette réunion se fera normalement en franchise de droits : sauf application de la présomption de l'article 751 du Code Général des Impôts, les enfants n'auront pas d'impôt à payer.
Pas d'impôt si. Cet article nous dit que sont réputés faire partie de la succession de l'usufruitier (les parents) les biens appartenant pour l'usufruit au défunt (les parents) et pour la nue-propriété à l'un de ses présomptifs héritiers (les enfants). Toutefois, cette présomption ne joue pas si le démembrement de propriété a été réalisé par une donation régulière plus de trois mois avant le décès.
Pour vos enfants.
Garder la maîtrise de l'immeuble. Le risque pour les enfants sera de se retrouver, au décès de leurs parents, en indivision : ils seront en effet titulaires ensemble de mêmes droits sur un même bien sans qu'il soit possible de matérialiser leur part de ce patrimoine immobilier. En outre, la gestion d'un patrimoine indivis peut s'avérer difficile, en fonction des situations de famille, dans la mesure où il faut l'accord de tous les co-indivisaires pour prendre une décision importante.
Constitution d'une SCI. Pour éviter toute indivision qui pourrait naître à la suite du décès des parents DUPONT, il est donc conseillé eux enfants de constituer une SCI par apport de l'immeuble (cet apport, pur et simple, est exonéré de droits d'enregistrement, dans la mesure où il est fait à une société non passible de l'IS).
En donnant la nue-propriété de votre résidence secondaire, vous ne vous dessaisissez pas complètement de votre maison ; et vous paierez moins (voire pas du tout) de droits. Dites à vos enfants de constituer à terme une SCI pour éviter d'avoir à gérer un bien indivis
